房价结束了!

因为过去15年买房说谎赢了,所以绝大多数人认为现在买房仍然会说谎赢。

中国的房价将来不会上涨。从中期和长期来看,只有三个主要问题:土地、人和钱。

从2017年开始,未来需要在大城市买房的年轻人数量将不到一年,1亿人不到十年。如果有一条法律规定财富的获取,那就是一代人获取财富的方式不能适用于下一代人!1.众所周知,在过去的15年里,中国最有效、最安全和最简单的财富获取方式实际上是买房和买房——北京、上海、南京和杭州…因此,整个中国社会也形成了一种惯性思维:无论你在哪里买房,你都一定会赚钱。不管你什么时候买房子,你肯定会变得富有。

因为买房在过去的15年里已经赢了,绝大多数人相信现在买房仍然会赢,因为中国的房价会继续上涨——他们似乎没有想到,根据中国目前的房地产总价值,如果它继续上涨,让每个人都赚钱,用不了多久中国的人均财富就会很快成为世界第一。

注意,我说的是人均!如果在过去的15年里,中国获取财富的方式在未来仍然有效,每个人都将买房致富,这意味着中国将很快没有穷人,然后每个人都会变得富有。

唯一的问题是:当每个人都富有时,谁来为富人服务?是的。让那些不从事房地产投机的国家的人为我们提供服务。

几年内,欧美的金发碧眼的白人女孩都争相成为我们的保姆。英俊英俊的白人小弟弟试图在浴室里打我们的背和洗脚。端盘子的服务员不是纯粹的欧美白人。他想雇佣一名网站保安,他的外貌和能力与电影中的汤姆·克鲁斯(Tom Cruise)相同。这个“梦”有点太漂亮了。

2.中国的房价将来不会上涨。从中期和长期来看,实际上只有三个问题是最致命的:土地、人和钱。

让我们先看看土地因素。

从供应的角度来看,房子的建筑材料总是供不应求,施工方法也在不断改进。世界上从来没有一个地方的房价会因为建筑材料的稀缺或建筑技术的无能而上涨。

只有土地供应将成为房价的关键因素。

事实上,土地不应该成为影响房价的一个因素,因为世界上没有一个国家甚至没有土地来建房(即使是在像新加坡这样的小国)。然而,通过政策,限制土地供应一直是一个地区房价上涨的最致命因素。

长期以来,中国实行“二元结构”的土地制度。城市土地属于国家所有,农村和郊区土地属于集体所有,但法律规定属于国家所有的土地除外。

当然,从产权的角度来看,土地是公有的,但根据所有权和使用权分离的原则,土地使用权可以进入市场。当我们买房子的时候,我们只是买了一个土地使用权。

在城乡二元体制下,国有土地和集体土地在权力和市场地位上存在差异。与国有土地相比,集体土地受到更严格的控制。

与可以在市场上直接交易的国有土地不同,集体土地需要被政府征用,土地的性质在可以在市场上交易之前转变为国有土地。

一般来说,国有土地使用权可以直接卖给开发商进行建设,但集体土地不能直接开发建设,土地使用权只有在政府征收后才能转让。

实际上,这种操作在一定程度上造成了土地供需失衡,这也是中国房价中长期上涨的核心原因。

然而,从2018年底开始,这一切都可能改变。

2018年12月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过了《中华人民共和国土地管理法(修正案)》(草案)。2019年1月4日,会议审议了修正案草案,并提出了征求意见稿,已提交国务院审议。

这表明,中国终于对已经实施了近30年的《土地管理法》进行了重大修改。

该修正案的主要内容包括土地征收、集体经营建设用地入市、宅基地制度、耕地保护,特别是永久性基本农田保护等。

修正案删除了“非农业建设用地必须使用国有土地或者原集体土地征用为国有”的规定,并将原《土地管理法》第六十三条修改为:“县级土地利用总体规划和乡(镇)土地利用总体规划确定为工业、商业和其他经营目的,依法登记的集体建设用地可以出售或者出租给单位或者个人使用。

“这意味着符合规定的集体所有建设用地可以直接进入土地市场,而不必被国家征用,这是2018年底以来房地产行业流行的媒体用语,”集体所有土地进入市场。”

国有土地对房地产市场的垄断因此被打破。地方政府将不再是土地的唯一供应者。这也是中央政府推出的真正的土地政策,目的是在中国房价(尤其是大城市的房价)升至世界第一之后,降低房价风险。

3.再看看钱的因素。

2018年4月,央行货币政策委员会委员范刚(Fan Gang)在中央电视台2台的“大讲堂”中建议,只要6个钱包能帮你首付,最好是买房。

“六个钱包”的说法很快在网络上传播开来。

顾名思义,这六个钱包不仅包括年轻人自己,还包括男性和女性的父母和祖父母——这是一个有点“残酷”的说法,虽然曾经有争议,但确实是正在进行的购房故事的写照。

我曾经提出一个观点,在人类历史上任何壮观的资产泡沫中,最终的赢家必须是普通人,因为富人通常是一群在社会中占据资源、信息和判断优势的人。他们永远不会是最后一个赢家——否则,你希望李嘉诚、马云、花藤、王健林和许嘉荫成为房价高企的最后一个赢家吗?从这个角度来看,即使是普通人也几乎花不起一生的财富,甚至连家庭的财富都没有,这意味着资产泡沫已经结束。

我还看到一个数据,如果按照通勤5公里以内的市场价计算租金,北京的医院护士、小学教师和公交车司机的租金是他们工作收入的1.1-1.5倍。

这意味着要么他们牺牲闲暇和娱乐时间来转换成通勤时间,要么他们不得不依靠家庭补贴在大城市生存。

目前,大城市的许多小白领也在努力用工资支付住宿费。有些人花钱大手大脚,甚至不得不为父母付房租。

此外,即使房价持续上涨,对于不习惯债务的中国人来说,家庭债务占国内生产总值的比例也从1996年的不到5%飙升至2017年底的近50%。

由于中国家庭收入在国内生产总值中的比例远远低于发达国家,家庭债务与人均可支配收入的比例甚至更高。上海财经大学的研究甚至显示,截至2017年,中国家庭债务与可支配收入的比率高达107.2%,接近美国金融危机前的峰值。每个人都知道,如果你借得太多,你就再也不能借了,你也再也不能借钱买房子了。

当代世界所有国家的房价都是由居民贷款维持的。如果住宅部门的债务能力达到极限,就意味着房价已经达到极限——这不仅仅是理论上的推论。自1980年以来的历史证明,只要一个国家的私营部门债务(住宅部门+企业部门)达到200%左右的水平,房价就会基本结束。

无论是1990年的日本房地产泡沫、2007年的美国房地产泡沫,还是2017年的加拿大和澳大利亚房地产泡沫,都有… ▲数据来源:国际清算银行(BIS),数据截止到2016年底。4最后,人是长期房价的决定因素。

2018年出生的新生儿数量已经公布,1523万!2017年和2016年,这两个数字分别为1 723万和1 786万。(2016年,中国实施“两个孩子综合”政策)2015年和2014年,这一数字分别为1655万和1687万。(2013年底,中国实行“独生子女”政策),2013年和2014年分别为1640万和1800万。(2011年底,中国实行“两个孩子,一个孩子”的政策。)展望未来,2011年为1600万,2010年为1588万。资料来源:国家统计局,图表由作者本人制作。

1961年的数字不是没有数据,而是新生儿不到1000万。

自2002年以来,中国新生儿数量一直低于1600万。从2012年到2017年,我们先后出台了二胎政策、独生子女政策和综合二胎政策,使这一数字达到1700多万。然而,随着过去两年两个孩子出生高峰的下降,2018年后中国的新生儿数量将只有不到1500万。你知道,从1981年到1997年,中国的新生人口每年超过2000万。这两千万人:当他们六岁的时候,他们必须去学校,幼儿园,小学,初中,高中和大学。18岁以后,一个人应该坠入爱河,享受乐趣,追求新奇。22岁以后,一个人必须参加工作,花钱,花钱,一遍又一遍地做某事。长到25-30岁,想结婚,想买房,想装修;……嘿,我怎么看呢,2003-2005年以来,中国整个城市的房价似乎都在飙升!-是的,正是1981-1997年出生的年轻人在过去15年里支撑了中国的房地产价格,也使房地产价格持续上涨,达到了许多人负担不起的水平…1957年,中国总人口为6.46亿,新增人口2138万。1988年,中国总人口为11.1亿,新人口为2521万。2018年,中国总人口为13.9亿,新增人口为1523万。

嗯,你自己比较一下这个差距:过去15年的房子,每年都有2500万年轻人来买房价结束了!;未来15年的房子,每年只有1500万或更少年轻人来买。好吧,你自己比较一下差异:在过去的15年里,每年有2500万年轻人买房子;未来15年,只有1500万或更少的年轻人会买房。

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