将“不炒房”与防范房地产金融风险统一起来

近日,中国银行保险监督管理委员会办公厅印发了《中国银行保险监督管理委员会办公厅关于2019年银行业金融机构房地产业务专项检查的通知》 笔者认为,这是管理层积极贯彻中共中央政治局会议精神,贯彻“无投机建房”原则,有效防范房地产金融风险的具体体现。 (图片来源网)信贷资金过度集中于房地产行业带来了巨大的金融风险。首先,房地产开发企业的资本链面临挑战。 2015年底至2018年底是房地产市场快速扩张的时期。本轮房地产扩张中,房地产企业的债务扩张始于2016年,大部分中长期债务耗时约3年。基于此,预计房地产企业的生息债务将进入2019-2020年的集中支付期。 根据权威专家的计算,今年是债务偿还的高峰期,有息债务偿还总额达到8.9万亿元。如果加上各种应付款项,债务总额高达12.6万亿元。 其次,抵押贷款的违约风险将会上升。 自2015年以来,通过抵押贷款购买的住房比例大幅增加。 根据全国总体数据,2015年前,新增按揭贷款(包括商业银行按揭贷款和公积金贷款)在新房销售中的比例将达到40%左右,2016年和2017年这一比例将增加到70%左右,这表明居民购房的资本杠杆比例将大幅提高。 在三线和四线城市,相当一部分购房者是农民工。他们的工作不稳定,收入受到经济环境的极大影响。在经济低迷时期,这些抵押贷款被切断的风险将会上升。 第三,信贷资金过度集中于房地产行业将严重影响银行的稳定运行,一旦房价大幅下跌,可能会给社会稳定带来隐患。 此外,在信贷资源有限的情况下,房地产行业的“虹吸效应”会对小微企业、先进制造业、科技企业等产生挤出效应。 此外,在房价“只涨不跌”的预期下,投机将更容易滋生,资本将继续“从真实流向想象”,这无疑不利于新旧动能的转换和供给方面的结构改革。 正如《中国金融稳定报告》(2018年)所指出的,房地产行业的风险以多种方式影响金融体系。 特别是房地产涉及许多上下游行业,其发展将影响这些行业的经营效率和企业的偿付能力,进而影响金融体系的风险状况和经济增长状况。 展望2019年,一些“灰犀牛”金融风险仍可能在房地产等领域释放,房地产风险能否得到控制是我国防范和控制系统性金融风险的重中之重。 7月30日,中共中央政治局召开会议,在部署下半年经济工作时,强调坚持“住房是为了生活,不是为了投机”的立场 随后,8月2日,央行在2019年下半年举行了一次工作视频会议,重申这一立场。 这也决定了未来房地产市场基本稳定,价格不会大幅波动。 此外,我们需要房地产,但房地产也面临升级和更新。“无房无投机”是升级换代的方向,我们不能再走依靠房地产实现经济增长的老路。这是在“无投机住房”和防范房地产金融风险的有机统一中必须坚持的理念。 同时,中国银行业监督管理委员会办公厅发布《通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查,这也是上述理念的认真落实。 中国保监会将对北京(房地产)、天津(房地产)、石家庄(房地产)等32个城市的房地产业务进行专项检查。 关于房地产信贷业务的管理,检查点包括:第一,房地产业务信贷政策和内部控制制度的执行情况 二是房地产开发贷款和土地储备贷款的管理,包括集中管理、资金来源真实性审查、最低资本充足率要求的落实、企业资质审查等。,以及非法资助“四证”不完整项目 三、个人住房贷款管理 第四,房屋租赁贷款 通过专项检查,进一步规范商业银行房地产信贷业务,为下半年实施“不投机倒把”和有效防范房地产金融风险奠定良好的合规基础。 此外,在这里,对于那些仍想进行房地产投资甚至投机倒把的人,他们应该继续实施更严格的贷款标准,提高首付比例或调整利率的风险定价,甚至不能给予贷款支持。 事实上,最近南京(房地产)、苏州(房地产)、青岛(房地产)等地的抵押贷款利率都有所上升。 当然,住房信贷政策不仅要有助于防范风险和遏制泡沫,还要在“不投机”的调控基调下满足居民对住房的合理需求 换句话说,收紧贷款确实会对二线城市的房价产生短期影响,但如果要恢复正常,关键在于增加住房市场供应,以满足更多新市民的住房需求。 供应量的增加不仅包括新的住房市场,还包括二手房市场,同时活跃了包括公共租赁住房和市场租赁住房在内的租赁市场。

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